西安东大街走向没落，悲剧？机遇？
像一个生命体一样，任何城市商圈、商街，在众多城市构成的生态圈中既相互依赖又相互竞争。摊开西安的地图，在钟楼东侧，有一条大约2公里的街道，这里曾经人声鼎沸、人流如织，这就是西安东大街。
有句老话是这么说的：“到了东大街，才算真正进了城。”曾经的东大街，用摩肩接踵来形容毫不为过。这条街，承载了很多西安人美好的回忆，多年前，来东大街购物才是一种时尚，骡马市、大华包子、西北影城、各类品牌独栋门店。
然而，白驹过隙，快节奏的生活让西安人似乎丝毫没有感觉到，东大街已经在我们的生活里“消失”了，作为西安主城最大商街的光环已熄灭。曾经繁荣的东大街，早已成为了西安人的回忆。业态布局老化、商业体量有限、体验性差等弊端显露，在现代人眼中看来，这里已不适合成为购物的场所。
在去年，轰动西安商业市场的莫过于东大街百盛的闭店歇业，它让无数人唏嘘，亦让无数人开始审视当下西安的商业环境，其实，百盛的闭店歇业只是东大街商业发展的一个缩影，曾经西部第一的东大街，缘何没落？
商圈分流
西安商圈一览 制图 / 悦西安
在八九十年代，西安人所谓的逛街，几乎就等于是去东大街了。
这里商铺多，商品齐，各类品牌专卖店蜂拥开店。然而现在，在城市规模不断变大，城市商业急剧扩张的今天，除了东大街以外，南郊的小寨、高新、曲江；西郊的土门、三桥；北郊的未央路、太华路；东郊的浐灞、长乐都形成了较大商圈，商业综合体遍布。甚至城市外部圈层的临潼、机场等，也都有了奥特莱斯。
我们仅仅以观影数据为例，这是悦君制作的一份截止2018年11月上旬全西安的影院票房简报。
其中，西安共有20余家影院进入全国TOP500；万达影城高新店凭借亮眼成绩夺冠，进入全国TOP100，奥斯卡国际影城熙地港店和阳光天地店分别屈居西安第2和第3名。
纵观西安20强，高新区2家、长安区3家、经开区城北6家、 城东3家、小寨2家... 但是，没有一家在东大街。在城墙内，也仅有排名第12的万达解放路店一座影城入围。在外围商圈百花齐放，一步一步站稳脚跟，强势分流的今天，东大街的命运值得深思。
小寨赛格 图 / 市侩影像
高新中大 图 / 西大街游民
曲江大悦城效果图
经开商圈 图 / 市侩影像
西咸万象城 / 市侩影像
砂之船（西安）奥莱
硬件落后
其实，以现代西安人的视角来反过来看旧时东大街，通俗讲就是以多个服装鞋帽市场烘托着大型卖场。多年来，整个街区没有跟随时代做产业升级，零售业仍然是以传统的、低端的为主，而这些东西随着租金的上涨以及电商的冲击，生存空间越来越小。
如今，市场没有了。目前的老卖场陈旧落后，新卖场人气不旺，加之整条街常年处于建筑工地状况，各个商业网点改造工程滞后，其它业态类型分割了商业连锁链，各个卖场同类化严重不利于慢逛街的需要。
大兴商圈—老城根Gpark
更重要的是，配套的公共服务难以与日益提高的需求相匹配。
比如说，干净明朗的购物环境，大型的空调系统、香氛系统，大型停车场，智能的母婴功能系统等等。此外，在西安市机动车保有量突破300万辆全国排名第9的今天，放眼整个东大街，甚至连一个方便点的大型停车场都没有，在群光广场开业之前，想到东大街就想到“无处停车”。
端履门群光广场 / 市侩影像
虽说东大街片区仍是西安主城绝对的商业核心，但长期以来片区内没有可开发地块的出让，东大街的开发也似乎逐渐接近尾声，而这也意味着这条街几乎已经没有继续升级换代的可能。
曾经传出商业经验极其丰富的港资巨头恒隆、九龙仓等进驻东大街，重振街区旗鼓，但最终都不了了之。期待也随着转变为失望，这种失望基于代表西安主城核心商业区的东大街片区，最后的商业品质提升机会，很可能不复存在。
翻看东大街过去23年的开发履历，没有顶级开发商，没有竞争，于钟楼、东大街包括解放路商圈来说，基本都是噩耗。
丨上海Lu One 超级穹顶和风铃幕墙丨
丨北京侨福芳草地丨
商业改造、业态单一
东大街是政府改造的最后一条城内商业街，现在看，西大街、北大街、骡马市的改造都算不上成功。由于商业改造东大街太晚，一次性拆迁力度太大，致使东大街难以保存商业人气。在商业开发东大街的过程中，没有过多考虑东大街的老字号和文化符号，反之因改造客观上毁灭了这些文化记忆。
随着生活节奏越来越快，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，西安人似乎已经没有闲工夫慢慢逛那些零零散散的商铺，消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了娱乐、餐饮、运动、培训、社交等多样性的消费诉求，但改造后的东大街也似乎无法满足。
东大街，成为西安城市发展史上的一个最亮眼缩影，当城市脉络无限延伸的今天，似乎让东大街真正没落的原因只有一个，那就是“时代”。东大街百盛以及无数个倒掉的“专卖店们”不是第一个，也不会是最后一家，截止11月，相距不远的西大街民生也已正式闭店，地铁6号线二期东大街段全线围挡施工，这条街日后又会如何？
西安城墙东门 图/snowfox
但在悦君看来，这是时代的进步，是城市快速化发展的必然结果。纵观国内外超大型的商业城市，从单一的城市综合体向多元化的方向发展，多商圈的演变是符合潮流的。
西安商业从最初沿街商铺、百货商业模式，到购物中心，再到新型体验商业，每一次的迭代创新，都为当下的商业带来新活力，东大街，这张西安的城市名片，浓缩了城市经济、文化的发展历程，见证西安商业的成长史、发展史。
随着西安经济快速发展，关中平原城市群、国家中心城市、“新一线”等多重向好趋势加持，商业需求日益增多，未来，东大街能否再次进阶？拭目以待。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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